(단독) “행정판 전세사기’…서울시판 관제젠트리피케이션

“행정이 시키는 대로 했더니 무단점유자”…DDP 카페 강제집행 논란

4년 방치된 DDP 통행로에 10억 투자해 살려놓은 소상공인, 6년 만에 길거리로…

서울시·디자인재단, 위법적 ‘민간 임대’ 구조로 입점시키고 나갈 때는 ‘공유재산법’ 잣대

2025년 동대문디지털플라자 (DDP) 1층, 쉬어가기 좋은 공간으로 ‘카페 드 페소니아’가 많은 입소문을 타고 많은 이들이 이용했다. 퇴거 집행 기간이었던 올 3월 당시는 간판과 내부 집기가 모두 철거된 상태였다. (사진=뉴스9)

(뉴스9=이호철기자) 동대문디자인플라자(DDP)의 명물로 자리 잡았던 복합문화공간 카페 ‘드 페소니아’가 지난 3월 서울시와 서울디자인재단의 기습적인 강제집행으로 철거되면서 ‘관제 젠트리피케이션’ 및 ‘위법 행정’ 논란이 거세게 일고 있다.

해당 점포를 운영해 온 소상공인은 “공공기관의 말을 믿고 전 재산을 투자해 공간을 활성화했더니, 행정의 과오를 은폐하기 위해 한 시민의 삶을 짓밟았다”며 강하게 반발하고 나섰다.

서울시 행정이 특정 대기업 자본 구역(F&B 단체군)에는 합법적 전환 특혜를 준 반면, 단독 소상공인에게는 '과거 위법 계약의 소급 적용'이라는 무리한 행정해석을 내려 명백히 차별 대우했음이 이 문제의 발단의 핵심이다. (자료=뉴스9)

① DDP내 4년 방치된 통행로에 10억 투자…“10년 연장 계약 약속 믿었다”

사건의 발단은 2017년으로 거슬러 올라간다. 당시 실질 운영자인 김이경 대표는 서울디자인재단(이하 재단)과 중간 운영업체를 끼운 위·수탁 계약을 맺고 DDP 알림관 1층에 입점했다.

김 대표가 인수한 공간은 완성된 상가가 아닌, 4년 동안 방치되어 전기·급배수·설비 등 기본 인프라조차 없는 ‘시민 통행로’였다.

김 대표는 “공간을 살려주면 10년 연장 계약이 가능하다는 재단 측의 약속을 믿고 사비 1억 5천만 원의 기반 시설 조성비를 포함해 총 10억 원에 달하는 전 재산을 투자했다”고 밝혔다.

DDP 방문객들이 함께 사용하는 공공화장실까지 김 대표의 비용으로 직접 조성했다.

② 2020년 서울시 감사로 드러난 기형적 계약… 특정 업체만 배제?

문제는 2020년 1월 서울시 종합감사에서 드러났다. 감사 결과, DDP는 엄연한 서울시의 ‘공유재산’이므로 공유재산법에 따라 직접 사용·수익허가를 내주어야 함에도 불구하고, 서울시와 재단은 이를 민간 임대 구조(전전대 임대 계약)로 위법하게 운영해 온 사실이 적발되었다.

감사 이후 서울시와 재단은 대기업 및 프랜차이즈 계열 전전대 입점업체들에게는 ‘사용·수익허가’ 구조로 새롭게 계약을 정리해 주며 ‘최초 5년+갱신 5년’ 등 총 10년의 장기 운영 기회를 열어주었다.

반면 단독 공간으로서 가장 많은 투자를 단행했던 ‘카페 드 페소니아’만 이 과정에서 배제되었다.

재단은 ‘카페 드 페소니아’에 대해서만 기존의 위법한 위·수탁 구조에 그대로 묶어둔 채, ‘사용·수익허가 연장 3년’이라는 예외적인 구조로 방치했다.

또 실질 운영 구조를 재단이 인지하고 있는 상황에서 관리비 및 사용료를 직접 받아오다가, 추후에는 우일티에스 명의로

입금하라고 지시하기까지 했다.

아울러 김 대표는 서울시와 재단이 2021년에도 다른 전전대 사업장들을 공유재산으로 전환하는 과정에서, 카페 드 페소

니아를 공유재산 체계로 형평성 있게 전환해 정상화하는 책임 행정을 수행하지 못했다는 것을 김 대표는 지적하고 있다.

③ “민사와 행정 유리한 대로 선택적 적용”… 일명 ‘행정판 전세사기’

법조계와 김 대표가 지적하는 가장 큰 행정적 모순은 ‘법률관계의 왜곡과 소급적용’이다. 2017년의 계약은 민사상 위·수탁 계약이었고, 2020년의 계약은 공유재산법상 행정처분(사용·수익허가)였다.

공유재산법 제21조 제1항에 따르면 사용 허가 기간은 ‘허가를 받은 날(2020년)’부터 새로 시작되어야 하지만 서울시와 재단은 2017~2020년의 민사 계약 기간을 공유재산법상 이미 ‘1회 갱신된 것’으로 소급 적용하여 김 대표에게 남아있던 법적 갱신 기회를 강제로 소진시켰다.

김 대표는 “서울시와 재단은 자신들이 필요할 때는 민사 계약(명도소송)으로 밀어내고, 변상금을 부과하거나 쫓아낼 명분을 만들 때는 행정처분(공유재산법)의 잣대를 들이댔다”고 밝혔다.

이 과정에서 정식 거부처분서 없이 민원답변만으로 연장을 막은 채 민사상 기간만료 구조로 밀어붙였인 점도 카페 측이 강하게 문제 삼는 부분이다.

이에 법조계와 카페 측은 이런 전체 구조를 두고, 서울시가 처음부터 잘못된 구조로 불러들인 뒤 끝내 그 책임과 손실을 한 소상공인에게 떠넘긴 ‘행정판 전세사기’라고 규정했다.

④ 법원 결정 이틀 만에 기습 철거… 11명 직원 생존권 허공으로

갈등이 극에 달한 것은 지난 3월이다. 2026년 3월 9일, 법원은 현금 3억 원 공탁을 조건으로 집행정지 가능성을 열어주었으나, 서울시와 재단은 통상 두 달가량 소요되는 강제집행 절차를 불과 이틀 뒤인 3월 11일 기습적으로 강행했다.

코로나19 시기를 거치며 카드 매출 및 타 지점 보증금까지 압류당해 고사 직전이던 소상공인에게 단 이틀 만에 3억 원이라는 거금을 마련할 기회조차 주지 않고 방어권을 박탈한 채 공간을 회수한 것이다.

이 집행으로 인해 카페에서 근무하던 11명의 직원과 가족, 납품업체들의 생존권이 한순간에 날아갔다.

⑤ 서울시 “적법한 집행” vs 소상공인 “위법 행정 참사”

현재 서울시와 재단 측은 “사용수익 허가 기간이 종료된 이후 장기간 무단점유가 이어져 법원 판결에 따라 적법하게 집행한 것”이며, 해당 공간은 시민들을 위한 홍보 및 휴식 공간으로 환원하겠다는 입장이다.

또한 2020년 계약은 업체의 요청에 따른 연장이었다며 특혜나 배제는 없었다고 반박하고 있다.

반면 업체가 2019년에 보낸 공문은 기존 위·수탁 계약을 연장해 달라는 요청이었을 뿐, 훗날 2020년 감사 지적 이후 등장한 공유재산 사용·수익허가 체계의 연장 요청은 아니었다.

2019년에는 사용수익허가가 아직 존재하지도 않았는데, 2020년 전환 구조를 전제로 수익허가 연장을 요청했다는 식의 해석은 성립하기 어렵다.

결국 서울시와 재단이 과거의 위·수탁 연장 요청을 사후적으로 공유재산 허가 연장 요청으로 바꾸어 읽고 있는 셈이라는 것이 김 대표 측의 반박이다.

또한 김 대표는 “2023년부터 현재까지 서울시 내 공공임대 관련 소송만 6,000건이 넘는다”라며 “의도적으로 민사소송을 걸어 소상공인들이 행정소송으로 불복할 기회조차 박탈하는 구조가 반복되고 있다”고 폭로했다.

동대문 DDP에 1층에 있던 ‘카페 드 페소니아’가 3월 11일 서울시에 의해 강제로 철거된 후 열린 카페 드 페소니아 강제집행 규탄 기자회견 당시 현장.(사진=뉴스9)

김 대표는 상복을 입고 1인 시위와 기자회견을 이어가며 “내가 원하는 것은 특혜가 아니라 다른 매장에 적용했던 행정을 똑같이 적용해달라는 형평성뿐”이라며, 서울시의 위법 행정 참사에 대해 끝까지 진실을 밝히겠다는 피맺힌 호소를 이어가고 있다.

특히 서울시 행정이 특정 대기업 자본 구역(F&B 단체군)에는 합법적 전환 특혜를 준 반면, 단독 소상공인에게는 '과거 위법 계약의 소급 적용'이라는 무리한 행정해석을 내려 명백히 차별 대우했음이 이 문제의 발단의 핵심이다.

2025년 동대문디지털플라자 (DDP) 1층, 쉬어가기 좋은 공간으로 ‘카페 드 페소니아’가 많은 입소문을 타고 사람이 모이는 공간으로 많은 이들이 이용했다. 서울시와 재단 측은 “사용수익 허가 기간이 종료된 이후 장기간 무단점유가 이어져 법원 판결에 따라 적법하게 집행한 것” 이라고 주장하며 강제 집행을 한 ‘카페 드 페소니아’ 내부 전경. (사진=뉴스9)